Immobilien-Wissen
Nettomietrendite berechnen
Die Nettomietrendite zeigt, was nach Abzug aller laufenden Kosten wirklich übrig bleibt. Hier findest du die Formel, eine Aufschlüsselung der Kosten, zwei Beispielrechnungen, einen kostenlosen Rechner und Rendite-Benchmarks für 11 deutsche Städte.
Was ist die Nettomietrendite?
Die Nettomietrendite ist die aussagekräftigste Kennzahl für Kapitalanleger, die wissen wollen, was eine Immobilie nach Abzug aller laufenden Kosten tatsächlich erwirtschaftet. Während die Bruttomietrendite nur die Mieteinnahmen ins Verhältnis zu den Gesamtkosten setzt, berücksichtigt die Nettomietrendite zusätzlich Hausverwaltung, Instandhaltung, Leerstand und nicht-umlagefähige Nebenkosten.
Das macht sie realistischer — und oft ernüchternder. Eine Immobilie mit 5 % Bruttomietrendite kann nach Abzug aller Kosten bei nur 3,5 % netto landen. Wer nur auf die Bruttomietrendite schaut, überschätzt die tatsächliche Rendite systematisch.
Die Nettomietrendite ist besonders relevant, wenn du ein konkretes Objekt vor dem Kauf bewerten willst. Sie liefert ein deutlich realistischeres Bild als die Bruttomietrendite und hilft dir, verschiedene Objekte auf einer fairen Basis zu vergleichen.
Nettomietrendite Formel
Jahreskaltmiete: Deine monatliche Kaltmiete (ohne Betriebskosten) multipliziert mit 12.
Nicht-umlagefähige Kosten: Alle laufenden Kosten, die du als Vermieter selbst trägst — Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage, Leerstandsrisiko und nicht-umlagefähige Nebenkosten. Details zu den Kostenarten →
Kaufpreis + Kaufnebenkosten: Der Angebotspreis plus Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (ca. 1,5 %), Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) und optional Maklerkosten (ca. 3,57 %).
Welche Kosten fließen in die Nettomietrendite ein?
Diese vier Kostenblöcke werden von der Jahreskaltmiete abgezogen, bevor die Nettomietrendite berechnet wird. Die Richtwerte gelten für typische Eigentumswohnungen — passe sie im Rechner an dein konkretes Objekt an.
Hausverwaltung
20–30 €/Monat
WEG-Verwaltungskosten für Eigentumswohnungen. Umfasst die kaufmännische und technische Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch einen professionellen Verwalter.
Instandhaltungsrücklage
7–12 €/m²/Jahr
Rücklage für Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum. Die Peters'sche Formel empfiehlt 1 % der Herstellungskosten pro Jahr — als Faustregel ca. 1 €/m²/Monat.
Leerstandsrisiko
2–4 % der Jahresmiete
Kein Objekt ist dauerhaft vermietet. Mieterwechsel, Renovierungszeiten und Marktlagen führen zu Leerstandsmonaten. In nachfragestarken Großstädten reichen 2 %, in ländlichen Gebieten kalkuliere mit 4 %.
Nicht-umlagefähige Nebenkosten
10–20 €/Monat
Kosten, die du als Vermieter trägst und nicht auf den Mieter umlegen kannst: Mietausfallversicherung, bestimmte Versicherungsanteile, Kontoführungsgebühren für das Mietkonto.
Beispielrechnung: Nettomietrendite berechnen
Zwei Szenarien zeigen, wie Standort und Kaufpreis die Nettomietrendite beeinflussen. Beide verwenden die gleichen Standardwerte für laufende Kosten.
Eigentumswohnung in Bayern (München)
60 m², Kaufpreis 250.000 €, Kaltmiete 850 €/Monat, mit Makler
Jahreskaltmiete
850 €/Monat × 12 = 10.200 €/Jahr
Nicht-umlagefähige Kosten (p.a.)
Hausverwaltung 300 € + Instandhaltung 720 € + Leerstand 204 € + NK 180 € = 1.404 €
Netto-Jahresertrag
10.200 € − 1.404 € = 8.796 €
Gesamtinvestition
250.000 € + 22.675 € = 272.675 €
Nettomietrendite
8.796 € / 272.675 € × 100 = 3,23 %
Zum Vergleich: Bruttomietrendite 3,74 %
Eigentumswohnung in Sachsen (Leipzig)
80 m², Kaufpreis 150.000 €, Kaltmiete 650 €/Monat, mit Makler
Jahreskaltmiete
650 €/Monat × 12 = 7.800 €/Jahr
Nicht-umlagefähige Kosten (p.a.)
Hausverwaltung 300 € + Instandhaltung 960 € + Leerstand 156 € + NK 180 € = 1.596 €
Netto-Jahresertrag
7.800 € − 1.596 € = 6.204 €
Gesamtinvestition
150.000 € + 16.605 € = 166.605 €
Nettomietrendite
6.204 € / 166.605 € × 100 = 3,72 %
Zum Vergleich: Bruttomietrendite 4,68 %
Nettomietrendite berechnen — Kostenloser Rechner
Gib Kaufpreis, Kaltmiete, Wohnfläche und Bundesland ein. Die laufenden Kosten sind mit Standardwerten vorbelegt — passe sie bei Bedarf an. Die Berechnung erfolgt in Echtzeit direkt in deinem Browser.
Dein Objekt
Gib die Basisdaten deiner Kapitalanlage-Immobilie ein.
Grunderwerbsteuer: 3,5 %
Käuferanteil: 3,57 % Provision
Was ist eine gute Nettomietrendite? Richtwerte 2026
Eine Nettomietrendite ab 4 % gilt als gut, zwischen 3 % und 4 % als mittel und unter 3 % als schwach. Die Netto-Werte liegen typischerweise 1–1,5 Prozentpunkte unter den Bruttowerten — je nach Objektgröße und Verwaltungskosten.
| Stadt | Nettomietrendite | Brutto (Vgl.) | Bewertung |
|---|---|---|---|
| Leipzig | 3,5 % – 4,8 % | 4,5 % – 6,0 % | Gut |
| Dresden | 3,0 % – 4,3 % | 4,0 % – 5,5 % | Gut |
| Dortmund | 2,8 % – 3,8 % | 3,8 % – 5,0 % | Mittel |
| Nürnberg | 2,8 % – 3,8 % | 3,8 % – 5,0 % | Mittel |
| Berlin | 2,5 % – 3,3 % | 3,5 % – 4,5 % | Mittel |
| Köln | 2,3 % – 3,3 % | 3,3 % – 4,5 % | Mittel |
| Düsseldorf | 2,2 % – 3,0 % | 3,2 % – 4,2 % | Schwach |
| Hamburg | 2,0 % – 2,8 % | 3,0 % – 4,0 % | Schwach |
| Frankfurt | 2,0 % – 2,8 % | 3,0 % – 4,0 % | Schwach |
| Stuttgart | 1,8 % – 2,6 % | 2,8 % – 3,8 % | Schwach |
| München | 1,5 % – 2,3 % | 2,5 % – 3,5 % | Schwach |
Netto: 3,5 % – 4,8 %
Brutto: 4,5 % – 6,0 %
Netto: 3,0 % – 4,3 %
Brutto: 4,0 % – 5,5 %
Netto: 2,8 % – 3,8 %
Brutto: 3,8 % – 5,0 %
Netto: 2,8 % – 3,8 %
Brutto: 3,8 % – 5,0 %
Netto: 2,5 % – 3,3 %
Brutto: 3,5 % – 4,5 %
Netto: 2,3 % – 3,3 %
Brutto: 3,3 % – 4,5 %
Netto: 2,2 % – 3,0 %
Brutto: 3,2 % – 4,2 %
Netto: 2,0 % – 2,8 %
Brutto: 3,0 % – 4,0 %
Netto: 2,0 % – 2,8 %
Brutto: 3,0 % – 4,0 %
Netto: 1,8 % – 2,6 %
Brutto: 2,8 % – 3,8 %
Netto: 1,5 % – 2,3 %
Brutto: 2,5 % – 3,5 %
* Netto-Richtwerte geschätzt auf Basis typischer Bewirtschaftungskosten (Hausverwaltung 25 €/Mon., Instandhaltung ~1 €/m²/Mon., 2 % Leerstand). Tatsächliche Renditen variieren je nach Objekt.
Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite im Vergleich
| Aspekt | Bruttomietrendite | Nettomietrendite |
|---|---|---|
| Berücksichtigt | Nur Kaufnebenkosten | Kaufnebenkosten + laufende Kosten |
| Aussagekraft | Erste Einschätzung / Schnellcheck | Realistische Rendite |
| Eingaben nötig | Kaufpreis, Miete, Bundesland | + Wohnfläche, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand |
| Benchmark (gut) | > 5 % | ≥ 4 % |
| Typischer Unterschied | — | 1–2 Prozentpunkte niedriger als Brutto |
Berücksichtigt
Brutto
Nur Kaufnebenkosten
Netto
Kaufnebenkosten + laufende Kosten
Aussagekraft
Brutto
Erste Einschätzung / Schnellcheck
Netto
Realistische Rendite
Eingaben nötig
Brutto
Kaufpreis, Miete, Bundesland
Netto
+ Wohnfläche, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand
Benchmark (gut)
Brutto
> 5 %
Netto
≥ 4 %
Typischer Unterschied
Brutto
—
Netto
1–2 Prozentpunkte niedriger als Brutto
Wann welche Kennzahl? Die Bruttomietrendite eignet sich perfekt für den schnellen Erstvergleich mehrerer Objekte. Sobald du ein Objekt ernsthaft prüfst, liefert die Nettomietrendite das realistischere Bild — weil sie zeigt, was nach Abzug aller laufenden Kosten wirklich übrig bleibt.
Bruttomietrendite berechnenHäufige Fehler bei der Berechnung
Nicht-umlagefähige Kosten zu niedrig angesetzt
Hausverwaltung, Instandhaltung und Versicherungen summieren sich schnell auf 1.200–2.000 € pro Jahr. Wer hier zu optimistisch kalkuliert, überschätzt die Nettomietrendite erheblich.
Leerstandsrisiko ignoriert
Kein Objekt ist dauerhaft vermietet. Mieterwechsel, Renovierungszeiten und Marktschwankungen kosten dich 2–4 % der Jahresmiete — in schwachen Lagen auch mehr.
Brutto- mit Nettomietrendite verwechselt
Eine Bruttomietrendite von 5 % klingt gut, bedeutet aber nach Abzug laufender Kosten oft nur 3,5 % netto. Vergleiche immer die gleiche Kennzahl.
Instandhaltungsrücklage vergessen
Besonders bei Altbauten (vor 1980) sind Rücklagen von 1,5–2 €/m²/Monat realistisch. Ein neues Dach oder eine Heizung können die Rendite ganzer Jahre auffressen.
Falsche Vergleichsbasis
Die Nettomietrendite bezieht sich auf die Gesamtinvestition (Kaufpreis + Kaufnebenkosten), nicht nur auf den Kaufpreis. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler machen 8–15 % aus.