Immobilien-Wissen
Bruttomietrendite berechnen
Lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage? Die Bruttomietrendite liefert dir den schnellsten Erstcheck. Hier findest du die Formel, eine Beispielrechnung, einen kostenlosen Rechner und Rendite-Benchmarks für 10 deutsche Städte.
Was ist die Bruttomietrendite?
Die Bruttomietrendite ist die wichtigste Kennzahl für den Erstcheck einer Kapitalanlage-Immobilie. Sie zeigt, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals du jährlich durch Mieteinnahmen zurückbekommst — inklusive Kaufnebenkosten.
Damit eignet sie sich perfekt, um verschiedene Objekte schnell zu vergleichen, bevor du in eine detaillierte Analyse einsteigst. Ein Objekt mit 5 % Bruttomietrendite in Leipzig ist auf den ersten Blick attraktiver als eines mit 2,5 % in München — aber die Bruttomietrendite ist nur der Anfang der Geschichte.
Im Unterschied zur Nettomietrendite werden bei der Bruttomietrendite keine laufenden Kosten (Hausverwaltung, Instandhaltung, Leerstand) abgezogen. Dafür ist sie einfacher zu berechnen und liefert eine erste Orientierung in Sekunden.
Bruttomietrendite Formel
Jahreskaltmiete: Deine monatliche Kaltmiete (ohne Betriebskosten) multipliziert mit 12.
Kaufpreis: Der Angebotspreis der Immobilie.
Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (ca. 1,5 %), Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) und optional Maklerkosten (ca. 3,57 %).
Beispielrechnung: Bruttomietrendite berechnen
Angenommen, du kaufst eine Wohnung in Bayern für 250.000 € mit einer monatlichen Kaltmiete von 1.000 € (mit Makler):
Jahreskaltmiete ermitteln
1.000 €/Monat × 12 = 12.000 €/Jahr
Kaufnebenkosten berechnen
Grunderwerbsteuer: 8.750 € + Notar: 3.750 € + Grundbuch: 1.250 € + Makler: 8.925 € = 22.675 €
Gesamtkosten bestimmen
250.000 € + 22.675 € = 272.675 €
Bruttomietrendite berechnen
12.000 € / 272.675 € × 100 = 4,40 %
Kaufpreisfaktor: 20,8x
Bruttomietrendite berechnen — Kostenloser Rechner
Gib Kaufpreis, Bundesland und monatliche Kaltmiete ein. Die Berechnung erfolgt in Echtzeit direkt in deinem Browser — keine Daten werden übertragen.
Bruttomietrendite berechnen
Berechne schnell die Rendite deiner Kapitalanlage-Immobilie.
Grunderwerbsteuer: 3,5 %
Käuferanteil: 3,57 % Provision
Bruttomietrendite nach Stadt: Richtwerte 2026
Was ist eine gute Bruttomietrendite? Das hängt stark vom Standort ab. In A-Städten wie München oder Frankfurt zahlst du hohe Kaufpreise bei vergleichsweise moderaten Mieten — die Rendite sinkt. In B- und C-Städten wie Leipzig oder Dresden ist das Verhältnis oft deutlich günstiger.
| Stadt | Bruttomietrendite | Bewertung |
|---|---|---|
| Leipzig | 4,5 % – 6,0 % | Gut |
| Dresden | 4,0 % – 5,5 % | Gut |
| Nürnberg | 3,8 % – 5,0 % | Mittel |
| Dortmund | 3,8 % – 5,0 % | Mittel |
| Berlin | 3,5 % – 4,5 % | Mittel |
| Köln | 3,3 % – 4,5 % | Mittel |
| Düsseldorf | 3,2 % – 4,2 % | Mittel |
| Hamburg | 3,0 % – 4,0 % | Mittel |
| Frankfurt | 3,0 % – 4,0 % | Mittel |
| Stuttgart | 2,8 % – 3,8 % | Schwach |
| München | 2,5 % – 3,5 % | Schwach |
4,5 % – 6,0 %
4,0 % – 5,5 %
3,8 % – 5,0 %
3,8 % – 5,0 %
3,5 % – 4,5 %
3,3 % – 4,5 %
3,2 % – 4,2 %
3,0 % – 4,0 %
3,0 % – 4,0 %
2,8 % – 3,8 %
2,5 % – 3,5 %
* Richtwerte basierend auf typischen Marktdaten 2025/2026. Tatsächliche Renditen variieren je nach Lage, Zustand und Ausstattung.
Häufige Fehler bei der Berechnung
Kaufnebenkosten vergessen
Der häufigste Fehler: Nur Kaufpreis durch Miete teilen. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler können 8–15 % des Kaufpreises ausmachen — das senkt die tatsächliche Rendite deutlich.
Warmmiete statt Kaltmiete verwenden
In die Bruttomietrendite gehört die Kaltmiete (Nettomiete). Betriebskosten werden vom Mieter getragen und sind kein Ertrag des Eigentümers.
Brutto- mit Nettomietrendite verwechseln
Die Bruttomietrendite berücksichtigt keine laufenden Kosten (Hausverwaltung, Instandhaltung). Sie ist ein Erstcheck, kein Gesamtbild.
Instandhaltungskosten ignorieren
Rücklagen für Reparaturen und Sanierung (ca. 1–2 €/m² pro Monat) fressen schnell einen Teil der Rendite auf — besonders bei Altbau.
Leerstandsrisiko nicht einplanen
Kein Objekt ist dauerhaft vermietet. Kalkuliere mit 1–2 Monaten Leerstand pro Jahr, je nach Lage und Markt.